مسکن/املاک

بهترین زمان پیش خرید ملک در ونکوور – قسمت اول

منتشر شده

در

نوشته: مهندس کاوه موظفی، نورث ونکوور

بهترین زمان پیش خرید؟

با درود بی پایان به علاقه مندان این سلسله مطالب، یکی از شاخه های جذّابِ سرمایه گذاری مسکن در کانادا، به ویژه در شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر، پیش خرید املاک است. علیرغم جذابیّت فراوان، متاسفانه در میان بیشتر مردم، آگاهی کافی از کمّ و کیف موضوع وجود ندارد. در برخوردهای روزانه، صفحات وبلاگ ها و شبکه های اجتماعی اینترنتی، هر از چندگاه پرسشی هایی از سوی علاقه مندان به این زمینه مطرح میشود که محور عمدۀ آنها پیرامون منافع و مخاطرات این نوع سرمایه گذاری است.
از همین رو با هدف پاسخگویی اگر نه به تمام، که بخشی از این پرسش ها و زدودن دغدغه های جامعۀ ایرانی دربارۀ این موضوع، نوشتاری را که پیش رو دارید تهیه نموده ام. امید است که مفید باشد.
این نوشته نخستین بار در سپتامبر 2015 (شهریور 94) تحت نام پیش خرید ملک در کانادا به رشتۀ تحریر در آمد. نسخۀ کنونی که هم اینک پیش روی شماست، در نوامبر 2019 (آبان 98) بازنگارش شده است. در این بازنگری، وضعیت بازار املاک ونکوور در این سالهای اخیر که شرح متخصری از آن خواهد رفت، و نیز پیش بینی شرایط بازار در سالهای پیش رو در نظر گرفته شده است. مطالعۀ این نوشته به آنان که مایل به پیش خرید ملک/آپارتمان در ونکوور بزرگ هستند، توصیه می شود.
بازار املاک ونکوور در این روزها، یعنی نوامبر 2019 (آبان 98) دوران خوبی را میگذراند. در زمان شتاب گیری قیمتها در طی سالهای 2015 و 2016 که دامنۀ آن تا میانۀ سال 2017 نیز ادامه داشت، نگرانی فروشندگان از امکان بالاتر رفتن قیمت ها پس از فروش ملکشان بود. خریداران نیز با مشکلاتی نظیر رقابت های گاه غیر معمول و غیر معقول دست و پنجه نرم میکردند. از میانۀ سال 2017 رشد قیمتها تقریبا متوقف شد. سکون بازار برای مدتی نزدیک به یکسال ادامه یافت و از میانۀ سال 2018 روند کاهش قیمتها آغاز شد. حالا نوبت دغدغه ها و نگرانی هایی از جنس دیگر بود. خریداران از یک سو دچار دشواری های گرفتن وام مسکن شده بودند، و از سوی دیگر به فکر اینکه اگر پس از خریدشان، قیمتها باز هم کمتر شود چه کنند. افق بازار در غباری گم بود که تکلیف کار خریدار و فروشنده را نامعلوم میکرد.
خوشبختانه وضعیت کاهش قیمتها و سردرگمی و بلاتکلیفی از نیمۀ سال 2019 به پایان رسید. قیمتها به ثباتی نسبی رسیدند و برای چندین ماه متوالی تقریبا بدون تغییر باقی ماندند. از سوی دیگر خریداران بیشتری به بازار وارد شدند و تعادلی بین عرضه و تقاضا برقرار شد. وضعیت جدید به هم به نفع فروشنده بود که نگران افزایش ناگهانی قیمت پس از فروش ملک خود نیست، و هم به سود خریدار که با آرامش و فرصت کافی ملک دلخواه خود را پیدا کند.
در این میان، گروهی از سرمایه گذاران و مصرف کنندگان نیز که به دنبال پیش خرید ملک بودند، نفس راحتی می کشند. کسانی که در سال 2017 و تا اواخر سال 2018 به دنبال پیش خرید ملک بودند به خوبی شرایط نا متوازن آن روز ها را به یاد دارند. صف های طولانی در مقابل دفاتر فروش پروژه ها بخشی جدایی ناپذیر از تصویر آن روز ها بود. هر سازنده ای سعی میکرد راهی مناسب برای دسترسی همگان به امکان پیش خرید بیابد که در بسیاری موارد ناکام میماند. خریداران بسیاری دست خالی از بازار برمی گشتند و یا واحد دلخواهشان نصیبشان نمی شد. دیدن فهرست متقاضیان چند صد نفره برای پروژه ای که مثلاً فقط پنجاه یا شصت واحد یکخوابه داشت، امری عادی شده بود.
در آن روزها سازندگان به تدریج پیش پرداخت درخواستی برای فروش واحد ها را از پانزده درصد که تا پیش از آن متوسط و متداول بود، به بیست و پنج و در برخی موارد برای افراد غیر مقیم به سی و پنج درصد افزایش دادند. به موازات آن، قیمتها نیز در نتیجۀ تقاضای بسیار فراتر از کشش بازار، به سرعت افزایش میافتند.
البته از آن روزهای پر تب و تاب بیش از یکسال می گذرد. حالا دیگر صفی در مقابل دفاتر فروش تشکیل نمی شود. سازندگان برای پروژه های خود تخفیف های ویژه در نظر میگیرند. پیش پرداخت ها از بیست و پنج درصد بسیار کمتر شده و در برخی موارد با ده درصد و حتی پنج درصد می توان واحدی را پیش خرید کرد. علاوه بر تمام این ها، می توان امتیازات بیشتری هم از سازندگان گرفت که هم در این مقاله نمی گنجد و هم برای هر پروژه و مورد به مورد تفاوت می کند.
هم اینک شاید برای گروه بسیاری این سوال مطرح باشد که آیا زمان مناسب برای پیش خرید هست یا نه؟ پاسخ به این سئوال بستگی به وضعیت و هدف خریدار دارد. نمی توان پیش خرید را برای هر کسی توصیه کرد. شاید برای فردی خرید ملک حاضر و آماده انتخاب مناسب تری باشد و برای فردی دیگر، پیش خرید بهترین گزینه باشد. صرفنظر از این نکته، می توان گفت که شاید بهترین زمان برای پیش خرید همین حالا باشد. علاوه بر مواردی که در پاراگراف بالا به آنها اشاره شد، بازار املاک ونکوور به احتمال زیاد در یکسال آینده شرایط آرام و بدون تلاطمی را پیش رو خواهد داشت. اما نباید از نظر دور داشت که این آرامش برای همیشه پایدار نخواهد ماند. با توجه به تقاضای همیشگی و رو به رشد مسکن در این شهر، به طور یقین میتوان انتظار داشت که روند افزایش قیمتها اگر نه با شتاب پنج سال گذشته، ولی با سرعتی بیشتر از آنچه انظارش میرود ادامه خواهد یافت. آنگاه و در چنان روزی دوباره شاهد هجوم خریداران به دفاتر فروش خواهیم بود و دوباره در بر همان پاشنۀ سال 2017 خواهد چرخید. پس بهتر است در این روزهای آرامش واحدی به قیمت مناسب خریداری کرد که در موج بعدی افزایش قیمتها سود مناسبی نصیب سرمایه گذار کند. در مورد میزان سود مورد انتظار نیز در این مطلب مواردی اشاره شده که دانستن آنها ضروری است.
پیش خرید ملک یک سرمایه گذاری اقتصادی است. چه برای آنان که هدفشان سکونت و استفاده شخصی است، و چه آنان که قصد فروش مجدد یا اجاره دادن ملک آیندۀ خود را دارند، هدف نهایی دستیابی به سود است. گروه نخست چشم به افزایش ارزش ملک خود در دراز مدت دارند، و گروه دوم برای سودهای کوتاه یا میان مدت (بین دو تا پنج سال) برنامه ریزی میکنند. با توجه به این امر، مانند هر سرمایه گذاری و فعالیت اقتصادی دیگر، ریسک های مثبت و منفی با این کار همراه هستند که بررسی و آگاهی از آنها پیش از تصمیم گیری نهایی دارای اهمیت می باشد.
پیش خرید برای هر نوع ملکی امکان پذیر است. از خانه های مستقل تکواحدی (ویلایی) و منازل ردیفی یا همان تاون هاوس گرفته تا آپارتمانهای چوبی چهار تا شش طبقه و یا برجهای بتنی چند ده طبقه، شرایط پیش خرید تمام این املاک کم و بیش با یکدیگر مشابه است. تنها تفاوت عمده در زمان بازگشت سرمایه می باشد که برای آپارتمانهای برجهای بتنی بین سه تا پنج سال و برای سایر پروژه های کوچکتر و سبک تر مانند آپارتمانهای چوبی یا تاون هاوس ها بین چندین ماه تا دو سه سال متغیر است.
پرسشی که برای سرمایه گذاران در پیش خرید ملک معمولاً پیش می آید، آیندۀ بازار است. خریدار می خواهد بداند در زمان تحویل ملک قادر به فروش آن در مدت زمانی منطقی خواهد بود؟ آیا ممکن است شرایط بازار به گونه ای باشد که ملک خریداری شده بدون مشتری بماند و حتی نتوان آن را اجاره داد؟


برای پاسخ به این پرسش لازم است اطلاعات مختصری در مورد رشد جمعیت در ونکوور و نیاز به مسکن ارائه شود:
نیاز به مسکن در کانادا
طبق سرشماری سال 2016 در کانادا، نزدیک به 22 درصد جمعیت این کشور را مهاجرین، یعنی افرادی که خارج از کانادا متولد شده اند، تشکیل می دهد. طبق این آمار، در سال 2016 از جمعیت نزدیک به سی و چهار و نیم میلیون نفری کانادا، هفت درصد یعنی حدود دو میلیون و چهارصد هزار نفر در ونکوور زندگی میکردند. در عین حال، از جمعیت هفت و نیم میلیون نفری مهاجرین در سراسر کانادا، نزدیک به یک میلیون نفر یعنی سیزده درصد آنها در ونکوور ساکن هستند. به زبان ساده تر، حدود چهل درصد جمعیت ونکوور را مهاجرین و متولدین خارج از کانادا تشکیل داده اند
و نرخ رشد جمعیت مهاجر همواره بالاتر از نرخ رشد متوسط در سراسر کاناداست.
نگاهی جزئی تر به آمار منتشره از سوی وزارت مهاجرت و شهروندی کانادا بیانگر انتخاب چند شهر مهم به عنوان مقصد بخش بزرگی از مهاجرین در سالهای گذشته است. با استناد به این آمار، از میان بیش از دو و نیم میلیون مهاجر ورودی به کانادا طی یک دورۀ ده ساله (سال های 2005 تا 2014)، نزدیک به 64 درصد (بیش از یک میلیون و ششصد هزار نفر) سه شهر تورنتو، مونترال و ونکوور را برای سکونت اولیه انتخاب کرده اند.
بین سالهای 2005 تا 2014، بیش از 334 هزار نفر مهاجر از خارج از کانادا به شهر ونکوور وارد شده اند که نزدیک به 11 درصد جمعیت مهاجرین را در بر می گیرد. آمار جدیدتر نیز بیانگر آن است که شهر ونکوور بین سالهای 2011 تا 2016 پذیرای ورود 143000 مهاجر به بوده است. با نگاهی به این دو آمار می توان ورود سالاته سی هزار نفر به شهر ونکوور را تخمین زد. اگر مهاجرتهای داخل کشوری را نیز به این رقم اضافه کنیم، می توان نتیجه گرفت که این رقم فراتر از سالانه سی هزار نفر خواهد بود.
اگر جمعیت مهاجرین را ترکیبی از خانواده ها و زوج های جوان در نظر بگیریم، شاید رقم سه نفر برای هر خانوار عدد مناسبی به نظر برسد. (متوسط تعداد افراد خانواده در کانادا در سال 2017 کمتر از سه نفر بوده است). یعنی شهر ونکوور سالانه به حدود ده تا دوازده هزار واحد مسکونی جدید فقط برای جمعیت مهاجرین نیاز دارد. رشد طبیعی جمعیت شهر را نیز البته باید به این تعداد افزود.
از سوی دیگر، شهر ونکوور وضعیتی کاملاً متمایز با سایر شهرهای کانادا دارد. محدودیت شدید زمین به واسطۀ عوارض طبیعی، زیبایی و طبیعت منحصر به فرد و آب و هوای ملایم و معتدل دست به دست هم داده تا بازار مسکن ونکوور را به کانون توجه جهانیان تبدیل کند.
ورود این جمعیت تازه به شهر، نیاز به مسکن را همواره بالا نگه میدارد. حتی اگر بازار در شرایط سکون و رکود نسبی به سر ببرد، باز هم گروههای بسیاری به دنبال مسکن اجاره ای هستند. در سال 2018 نرخ خانه های خالی برای اجاره به یک و دو دهم درصد رسیده که رقم بسیار پایینی است. معمولا برای یک بازار سالم، باید سه درصد خانه ها برای اجاره خالی باشند. پایین بودن این رقم برای شهر ونکوور نشان میدهد که حتی اگر مالکی نتواند یا نخواهد ملک خود را به فروش برساند، هنوز هم میتواند آن را به سرعت و به آسانی اجاره دهد.
خرید مسکن در ونکوور شرایطی دارد که عمده ترین آنها، طبیعتاً داشتن نقدینگی است. با توجه به بالا بودن قیمت ملک در ونکوور، گروه بسیار اندکی هستند که توانایی مالی برای خرید نقدی خانه را دارند. بنابراین اکثریت مردم سراغ وام مسکن میروند. معمولاً وام خرید بین 65 تا 80 درصد ارزش ملک را پوشش میدهد. گرچه در حالات خاص و با توجه به درآمد متقاضی و ارزش ملک، این درصد میتواند بین 50 تا 95 نیز متغیر باشد.
در شرایط امروزۀ ونکوور، امکان گرفتن وام 65 تا 80 درصدی برای بسیاری مقدور نیست. دلیل آنهم سخت بودن شرایط دریافت وام مسکن است. در اکتبر 2019 متوسط قیمت املاک مستقل تکواحدی در ونکوور بزرگ فراتر از یک میلیون و چهارصد هزار دلار بود. از سوی دیگر و به طور تقریبی برای هر صد هزار دلار وام مسکن، باید بیست هزار دلار درآمد سالانه نشان داد. متوسط درآمد خانوار در شهر ونکوور حدود هشتاد هزار دلار در سال است. اگر حتی یک خانواده طبقه متوسط با صدو بیست هزار دلار درآمد سالانه را نیز در نظر بگیریم، سقف وام اعطایی به این خانواده بین ششصد تا هفتصد هزار دلار خواهد بود. یعنی حداکثر پنجاه درصد بهای متوسط یک خانه ویلایی. روی دیگر سکه این است که این خانواده باید هفتصد هزار دلار نقدینگی داشته باشد تا بتواند خانه ای مناسب بخرد. تهیه و داشتن این مبلغ برای طبقه متوسط جامعه تا حد بسیار زیادی سنگین و میتوان گفت غیر ممکن است. ضمن آنکه گرفتن تاییدیه بانک برای وامهای با رقم بالاتر، نیازمند درآمدی بالاتر است. پرداخت اقساط یک وام نزدیک به یک میلیون دلاری ماهانه حدود پنج هزار دلار خواهد شد که از عهدۀ بسیاری بر نمی آید. امّا این به معنی بی خانه ماندن مردم نیست. بازار مسکن ونکوور فقط منحصر به املاک چندین میلیون دلاری نیست. هنوز هم در مناطق خوب شهر میتوان با بودجه ای کوچک و درآمدی متوسط، صاحب آپارتمان شد. گرچه افزایش بهای زمین، در حال آشکار ساختن تاثیر خود بر میزان تقاضا و رشد بهای این بخش نیز می باشد.
در پی رشد شدید و روزافزون بهای زمین و خانه های مستقل تکواحدی در ونکوور طی دهه و به ویژه سالیان اخیر، گروه بزرگی از طبقۀ متوسط از صف خرید خانۀ ویلایی خارج شده و به متقاضیان خرید آپارتمان پیوسته اند. در نتیجه، بازار خرید و فروش و همچنین پیش فروش آپارتمان رونق خوبی دارد. بهای آپارتمان به میزانی قابل توجه طی سالیان اخیر افزایش پیدا کرده است. با توجه به روند بازار املاک ونکوور و مطالبی که در ابتدای این نوشته به آنها اشاره شد، دور از انتظار نیست که طی سالهای آینده بازار آپارتمان داغتر از اکنون شود و شاهد افزایش بیشتر قیمتها در این بخش باشیم.
آنچه مسلم است و میتوان به آن اطمینان داشت، تغییر الگوی مالکیت در ونکوور از خانه های مستقل تکواحدی (ویلایی) به سوی آپارتمان و تاون هاوس است. در حقیقت بازاری پر مشتری برای این بخش در سالهای آتی پیش بینی میشود.
پس از این مطالب مقدماتی، در این بخش روال عمومی چگونگی پیش خرید آپارتمان بیان خواهد شد. پس از آن، نوبت به بررسی ریسک های منفی و در نهایت مثبت این امر خواهد رسید.
روال عمومی پیش خرید آپارتمان:
سازندگان پروژه های آپارتمانی معمولاً مدتها قبل از شروع عملیات ساختمانی، بازاریابی و پیش فروش واحد های خود را آغاز میکنند. پیش نیاز این کار، طی مراحلی قانونی و تهیه مدارکی است که از حوصلۀ این مقاله خارج است. بدون وجود این مدراک، سازنده حق تبلیغات و آغاز فروش را ندارد.
برای اولین سری از واحدهای عرضه شده معمولا امتیازاتی برای خریداران در نظر گرفته میشود. به عنوان نمونه میتوان به تخفیف در قیمت، امکان خرید با پیش پرداخت کمتر از معمول، وارتقای مصالح نازک کاری و لوازم خانگی بصورت رایگان اشاره کرد. این کار هم جنبۀ تبلیغاتی و هم مالی دارد. سازنده میخواهد در همان اولین هفته های بازاریابی، تعداد هر چه بیشتری از واحد ها را به فروش برساند. با این کار، بانک زودتر و راحت تر تسهیلات مالی را در اختیار سازنده قرار میدهد. معمولا بانکها منابع مالی را زمانی در اختیار سازنده پروژه قرار میدهند که بیش از پنجاه درصد واحد ها فروش رفته باشند. از سوی دیگر، فروش سریع واحد ها عاملی برای تبلیغ و تشویق سایر خریداران خواهد شد تا به سمت پروژه جذب شوند. با توجه به شرایط بازار که هم اکنون برای پیش خرید متقاضی زیادی وجود ندارد، سازندگان باید تلاش بیشتری برای رسیدن به مرز فروش مورد نیاز برای دریافت تسهیلات مالی به خرج دهند.


میزان پیش پرداخت برای هر واحد، معمولاً بیست درصد است. البته همانگونه که اشاره شد، در سالهای داغ بازار این پیش پرداخت به بیست و پنج و یا سی درصد هم رسیده بود. در شرایط عادی، در پاره ای موارد، ممکن است سازنده برای مدت کوتاهی در ابتدای بازاریابی برای جذب خریدار بیشتر، با پیش پرداخت کمتر مانند ده درصد نیز قرارداد ببندد. برخی از سازندگان نیز با پانزده درصد پیش پرداخت موافقت میکنند. این ودیعه طی اقساط پنج درصدی از سوی خریدار پرداخت میشود. همیشه پنج درصد هنگام امضای قرارداد از سوی سازنده مطالبه میگردد. موعد پنج درصد دوم معمولاً بین دو تا چهار ماه پس از عقد قرارداد، پنج درصد سوم، بین شش تا هشت ماه بعد و پنج درصد آخر بین دوازده تا هجده ماه پس از عقد قرارداد دریافت میشود، البته در ماههای اخیر و با توجه به آرامش بازار پیش خرید، مواردی از پیش پرداخت پنج درصدی نیز میتوان یافت.
پس از این شرح مختصر از روند پیش فروش آپارتمان، نوبت به برشمردن ریسکها می رسد. در زبان فارسی معمولا واژۀ ریسک بار معنایی منفی با خود به همراه دارد. ذهن بیشتر ما با شنیدن این کلمه به ضرر و زیان می اندیشد. در حالیکه ریسک میتواند منفی (زیان-خطر) و یا مثبت (سود-فرصت) باشد. بنابراین در این مقاله هر دو کلمه به کار برده شده است.

ادامه مطلب
دیدگاه خود را بیان کنید

دیدگاه خود را بیان کنید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

اخبار ویژه

error: Content is protected !!