مسکن/املاک

بهترین زمان پیش خرید ملک در ونکوور – قسمت دوم

Published

on

Spread the love

نوشته: مهندس کاوه موظفی، نورث ونکوور

ریسک های منفی (خطرات و زیان های احتمالی):


یک: عدم ساخت پروژه: یکی از مسائلی که ممکن است خریدار با آن مواجه شود، عدم ساخت پروژه است. البته احتمال چنین امری معمولا بسیار بعید است. در صورت بروز چنین اتفاقی، خریدار پول پیش پرداخت شدۀ خود را پس میگیرد بدون آنکه سودی برده باشد. از سوی دیگر فرصت از دست رفتۀ شانس سرمایه گذاری در دیگر پروژه ها بر نخواهد گشت. بنا براین گرچه بسیار بعید، ولی باید این ریسک را در نظر داشت. معمولا سازندگان برجهای بتنی از شرکتهای بسیار توانمند و با اعتبار هستند که به ندرت دچار چنین مشکلاتی میشوند. یکی از کارهای مشاور املاک شناخت کافی و اطمینان از توانایی سازنده در تکمیل پروژه است.
دو: تاخیر در تحویل نهایی: تاخیر در تحویل نهایی پروژه یکی دیگر از ریسکهای منفی است که باید در نظر داشت. معمولا در قرارداد های مفصّل پیش خرید، بندهایی در رابطه با تاخیر از سوی سازنده در نظر گرفته شده. خریدار حتما بهتر است قبل از تصمیم نهایی برای عقد قرارداد، این بند ها را بطور دقیق و عمیق مطالعه کند و با وکیل نیز مشورت نماید. این را در نظر داشته باشید که زمان تحویل واحد، تقریبی است و ممکن است به تاخیر بیفتد. بنابراین برنامه های مالی و نیز نقل مکان احتمالی را باید طوری تنظیم کرد که انعطاف پذیر باشد. قاعدۀ کلی این است که سازنده مایل است هرچه زودتر پروژه را تکمیل کرده، تحویل خریدار بدهد تا با دریافت کامل پول خود، به سراغ پروژه های
بعدی برود. بنابراین تاخیر در پروژه برای سازنده ابداً مطلوب نیست.
سه: کاهش قیمت ها نسبت به زمان خرید: چنانچه از زمان امضای قرارداد تا زمان تحویل ملک که معمولا زمانی بین یک تا حتی چهار یا پنج سال طول میکشد، وضعیت بازار املاک به نحوی تغییر کند که قیمتها کاهش یابند، خریدار معمولا راه بازگشتی ندارد و طبق قرارداد موظف به پرداخت قیمت کل و انتقال سند به نام خود می باشد. در چنین حالتی ممکن است تهیه وام مسکن با مشکل روبرو شود. یعنی بانک که قرار بوده مثلا تا هشتاد درصد قیمت پیش خرید را وام بدهد، اکنون فقط هشتاد درصد قیمت روز را که پایین تر از قبل می باشد، پوشش میدهد. در چنین حالتی خریدار باید نقدینگی کافی برای پر کردن شکاف ایجاد شده را داشته باشد. در صورت عدم توانایی در انتقال سند، سازنده میتواند پول پیش پرداخت را ضبط نموده، و حتی در صورت فروش ملک با قمیتی پایین تر از قبل، اختلاف قیمت یا ضرر خود را نیز از خریدار مطالبه نماید. بطور مثال هنگام خرید یک واحد پانصد هزار دلاری، بانک توافق میکند که هشتاد درصد ارزش ملک را که معادل چهارصد هزار دلار می باشد به صورت وام در اختیار خریدار قراردهد. بیست درصد باقیمانده هم به تدریج و توسط خریدار به سازنده پرداخت شده است. حال اگر هنگام تحویل ملک قیمت به چهارصد هزار دلار سقوط کرده باشد، بانک فقط هشتاد درصد ارزش روز، یعنی سیصد و بیست هزار دلار وام پرداخت خواهد کرد و خریدار دچار هشتاد هزار دلار کسری بودجه خواهد شد. البته شرایط بازار ونکوور به غیر از زمان سقوط مالی سال 2008، کمتر چنین تجربه ای داشته و معمولا و در تمام موارد بهای واحد در زمان تحویل بالاتر از زمان پیش خرید است.
چهار: عدم تایید وام به علت تغییر شرایط در زمان تحویل: یکی دیگر از مخاطرات پیش خرید، تغییر شرایط وامدهی به ضرر وام گیرنده است. ممکن است خریداری که با شرایط خوب شغلی امروز میتواند تاییدیۀ وام بگیرد، تا زمان تحویل ملک به علت از دست دادن شغل و یا کاهش درآمد، موفق به اخذ وام نشود. در حالتی دیگر، ممکن است شرایط وام دهی بانکها در طول چند سال دشوار تر بشود و خریدار نتواند وام مورد نظر خود را به دست آورد. تصور کنید در روز پیش خرید بانکها با اعطای هشتاد درصد وام موافق باشند، ولی دو سه سال بعد و در زمان تحویل واحد، سقف وام را به هفتاد درصد کاهش داده باشند. در صورت ثابت ماندن قیمت ها، این مساله برای خریداری که نقدینگی کافی برای پر کردن ده درصد فاصله را نداشته باشد، مشکل ساز خواهد شد. این ریسک منفی تنها در صورتی خنثی خواهد شد که افزایش قیمتها باعث جبران کاهش میزان وام بشود. برای مثال، همان واحد پانصد هزار دلاری در صورت تغییر شرایط وام دهی از هشتاد درصد ارزش ملک به هفتاد درصد آن، باعث ایجاد فاصله ای پنجاه هزار دلاری برای خریدار خواهد شد. پر شدن این شکاف، در صورتی امکان پذیر است که ارزش روز ملک هنگام تحویل مثلاً پانصد و هفتاد هزار دلار باشد. در این صورت، بانک همچنان وامی چهارصد هزار دلاری در اختیار خریدار خواهد گذاشت. یعنی رشد قیمتها کمبود بودجۀ خریدار را جبران میکند. به عنوان یک اصل، بهتر است خریدار حاشیه اطمینان کافی برای موعد تحویل ملک داشته باشد تا جلوی ضرر و زیان احتمالی گرفته شود.

ریسک های مثبت (فرصت ها و منافع احتمالی):
یک: دریافت یک واحد نوساز: یکی از مزایای پیش خرید، دریافت یک آپارتمان نوساز است. طبیعی است که یک واحد نوساز مشکلات بسیار کمتر و هزینه نگهداری پایین تری در قیاس با آپارتمانهای قدیمی تر دارد. اگرچه در ابتدای امر ممکن است ایراداتی کوچک و یا حتی بزرگ در ساختمان دیده شود، ولی برطرف کردن آنها بر عهدۀ سازنده است. معمولا طی دو سه ماه پس از تحویل واحد، مشکلات ریز و درشت ساختمان نیز برطرف می شوند.
دو: گارانتی های ارائه شده: یک واحد نوساز در استان بریتیش کلمبیا با ضمانت نامه هایی همراه است که در اصطلاح رایج به آنها گارانتی های
دو-پنج-ده ساله میگویند. این پوشش در حقیقت نوعی بیمه است که برای یکسال کلیه معایب ساختمان را در بر میگیرد. سیستمهای برقی و مکانیکی تا دو سال، بدنۀ ساختمان (دیوارهای خارجی و سقف و در و پنجره ها) تا پنج سال و اسکلت (سازه) ساختمان تا ده سال ضمانت دارند. بنابراین اگر مشکلات فنی در ساختمان ایجاد شود، سازنده موظف به رفع آنها می باشد. معمولاَ سازنده های
معتبر از گارانتی های قانونی نیز فراتر میروند و برای رضایت مشتری، حتی خدماتی را که تحت پوشش این قانون نیست نیز برعهده میگیرند. بنابراین خرید از یک سازندۀ معتبر و خوشنام یکی از اصول اولیۀ پیش خرید است.
سه: خرید به قیمت پایین تر: همانطور در بخش پیشین این نوشتار اشاره شد، سازندگان در ابتدای زمان معرفی پروژه، امتیازات و تخفیف هایی برای خریداران سری اول در نظر میگیرند. علاوه بر این تخفیف ها، معمولاَ قیمت ها را از زمان آغاز عملیات ساختمانی پروژه افزایش میدهند. بنابراین خریداران زود هنگام علاوه بر تخفیف های معمول، بهایی کمتر از دیرتر آمدگان میپردازند.
چهار: خرید به قیمت ثابت در صورت افزایش قیمت ها: در بازاری که قیمت ها سیر صعودی داشته باشند، خرید به قیمت ثابت یک دستاورد بزرگ است. تجربۀ سالیان گذشته به غیر از مواردی استثنایی در یک مقطع زمانی خاص، نشان داده که از زمان پیش خرید تا زمان تحویل ساختمان، قیمتها افزیش می یابند. نکتۀ قابل توجه در این است که حتی افزایش اندک قیمت، باعث سود سرشار برای خریدار خواهد شد. برای درک بهتر، به همان مثال واحد پانصد هزار دلاری برمیگردیم. ودیعۀ پرداختی بیست درصدی برای این ملک، به تدریج و طی یکسال، صد هزار دلار خواهد بود. اگر بهای چنین واحدی در زمان تحویل فقط به ششصد هزار دلار رسیده باشد که نه فقط دور از انتظار نیست، بلکه رقمی دست پایین است، خریدار روی پیش پرداخت صد هزار دلاری خود، پنجاه هزار دلار سود برده است. اگر این سود پنجاه درصدی بطور متوسط طی یک سال و نیم نصیب خریدار شده باشد، یعنی سالانه حدود سی و سه درصد سود به دست آمده است. در سناریوهای ایده آل تر، اگر پیش پرداخت ده درصد باشد، که در بازار کنونی میتوان مواردی این چنین را یافت، می توان به صد درصد سود در همین مدت رسید که به معنی نرخ بازگشت بالای پنجاه درصد در سال خواهد بود. چنین سودهایی برای بازار کانادا با نرخ متوسط سالانۀ دو درصد تورم، بی نظیر است. البته محاسبه دقیق و پیش بینی سود برگشتی نیازمند مطالعات عمیقی در رابطه با محل خرید، زمان خرید، اعتبار شرکت سازنده، وضعیت کنونی و آیندۀ بازار املاک و غیره دارد که شرح آنها در این مقاله نمی گنجد و باید توسط مشاور با تجربه و آگاه برآورد شود.

پنج: عدم پرداخت اصل و بهرۀ وام مسکن، شارژ ماهانۀ آپارتمان، عوارض نوسازی و مالیات در ابتدای امر: این امتیاز برای کسانی مناسب است که به هر دلیلی مایل یا قادر به پرداخت اقساط وام و هزینه های ساختمان طی سالهای انتظار برای تحویل نمی باشند. ممکن است خریداری در زمان پیش خرید در یک آپارتمان استیجاری زندگی کند که مبلغ اجارۀ آن بسیار کمتر از مجموع اقساط وام و شارژ ماهانه و مالیات سالانۀ ملک باشد. در این صورت فشار مالی کمتری بر روی او خواهد بود.
شش: خرید ملک با پیش پرداخت اندک: گاهی ممکن است خریدار توانایی مالی برای پیش پرداخت های متداول سی تا چهل درصدی برای خرید ملک را بصورت یک جا نداشته باشد. پرداختهای زمان بندی شده و تدریجی تا سقف پانزده یا بیست درصد از بهای ملک در طی یک دورۀ یک ساله به خریدار فرصت تهیه نقدینگی می دهد.
این فرصت تنفس به خصوص برای کسانی که نیاز به فروش ملک دیگری دارند مناسب است تا با فروش دیرتر ملک، و با توجه به افزایش قیمتها در طول زمان، شانس فروش آن ملک به قیمت بالاتری را داشته باشند. علاوه بر این، خریدار دو یا سه سال فرصت دارد تا برنامه های خود برای تامین منابع مالی را به اجرا بگذارد.
هفت: انتخاب مصالح نازک کاری (کاشی، سرامیک، موکت، کابینت آشپزخانه، لوازم خانگی، رنگ اتاقها و غیره): معمولا هنگام پیش خرید آپارتمان، سازنده به خریدار حق انتخاب می دهد
تا از میان رنگها و طرحهای موجود، مصالح مورد نظر خود را انتخاب کند. این امر به خریدار امکان میدهد تا واحدی تا حد امکان نزدیک به سلیقۀ خود داشته باشد. در حالیکه خرید یک واحد ساخته شده و تغییر آن به طرحهای دلخواه بسیار هزینه بر و گاه ناممکن است.
هشت: حق فسخ قرارداد در هفت روز نخست: هنگام امضای قرارداد، خریدار موظف است چکی به مبلغ پنج درصد بهای خرید را به سازنده تحویل دهد. ولی این فرصت را نیز دارد که طی هفت روز تصمیم نهایی برای خرید یا عدم خرید را بگیرد. در حقیقت طی این هفت روز واحد مورد نظر برای خریدار محفوظ می ماند. در پایان یک هفته، چنانچه خریدار هنوز مایل به انجام پیش خرید باشد، قرارداد نهایی خواهد شد.
نه: امنیت سرمایۀ اولیه: بر خلاف سایر بازارهای سرمایه گذاری نظیر سهام، اصل سرمایه در این پیش خرید آپارتمان محفوظ می ماند. تصور عموم این است که سازنده از این پول برای ساخت پروژه استفاده میکند، که البته تصور درستی نمی باشد.
طبق قانون، ودیعه های پرداختی خریداران در حسابهای امانی نگه داری میشود و سازنده حق برداشت از آن را تا زمان تکمیل ساختمان ندارد.
ده: امکان واگذاری قرارداد: برخی از سازنده ها تحت شرایطی به خریدار اجازه میدهند تا واحد خود را پیش از تکمیل ساختمان و تحویل آن، به غیر واگذار کند. چگونگی این واگذاری باید در متن قرارداد پیش خرید ذکر شده باشد. این فرصت مناسبی برای کسانی است که سرمایه کافی برای پیش خرید دارند، ولی مایل به درگیر شدن در مسائل تایید وام و انتقال ملک به نام خود نمی باشند.
شرایط و ضوابط هر سازنده با دیگری برای اعطای مجوز واگذاری متفاوت است. بنابراین اگر خریداری چنین قصدی دارد، باید از ابتدا سازنده ای را که چنین امکانی را به او میدهد بیابد.
یازده: درد سر کمتر: پیش خرید آپارتمان و فروش آن پس از تحویل، در مقایسه با سایر سرمایه گذاری های مسکن مانند خرید و اجاره دادن ملک، دردسر های کمتری دارد. مهمترین امتیاز آن، رهایی از سر و کله زدن با مستاجر و روبرو شدن با ریسکهای منفی مانند عدم پرداخت اجاره یا صدمه رسانی به واحد استیجاری می باشد.
دوازده: امکان اجاره دهی سریعتر و آسان تر: چنانچه شخصی مایل به ورود به بازار اجاره باشد، معمولاً می تواند واحد خود را در مقایسه با املاک قدیمی تر، با قیمتی بالاتر و زمان انتظار کوتاهتر اجاره دهد. ساختمانهای نوساز هم به دلیل شهرت، و هم به دلیل تمیز و نو بودن، خواهان بیشتری بین متقاضیان اجاره دارند.
سیزده: استفاده از مصالح و تکنولوژی های جدیدتر در ساختمانهای نوساز: ساختمانهای نوساز معمولا دارای سیستمهای برقی و مکانیکی به روز تر و کارآمد تری هستند. مصرف انرژی در آنها کمتر است. لوازم خانگی نصب شده و مصالح نازک کاری انتخابی، به روز و نزدیکتر به سلیقۀ بازار هستند. تمامی این موارد چه هنگام فروش واحد و چه هنگام اجاره دادن آن، از چشم دور نخواهد ماند و تاثیر مثبتی در سرعت فروش و بازگشت سرمایه خواهد داشت.


و چند نکتۀ مهم پایانی:
• می توان گفت که شاید بهترین زمان برای پیش خرید همین حالا باشد.
• انتخاب منطقه و محل، و نیز نقشۀ مورد پسند بازار سهم به سزایی در تضمین سرمایه گذاری خریدار دارد.
• خرید از سازندگان خوش نام و معتبر، امنیت سرمایه گذاری و بازگشت مطلوب را به ارمغان خواهد آورد.
• مشاورین املاک دانا و با تجربه میتوانند بهترین راهنمایی را در زمینه های فوق ارائه دهند.
• خریداران املاک در کانادا برای بهره گیری از تخصص و دانش مشاورین املاک هیچ هزینه ای پرداخت نمی کنند. این یعنی در اختیار داشتن یک سرویس رایگان با نتیجه ای شگفت انگیز
• خرید یا پیش خرید ملک در کانادا به هیچ وجه موجب اعطای اقامت این کشور به خریدار نخواهد شد. چنانچه هدف شخصی اخذ اقامت کاناداست، می بایست راههای دیگری را بررسی نماید.
• مطالبی که در این مقاله ارائه گردیده، فقط به منظور اطلاع رسانی و بیان قواعد کلی می باشد و به هیچوجه نمی بایست مبنا و معیار پیش خرید از یک سازنده باشد. چنانچه مایل به پیش خرید ملک هستید، حتماً و حتماً از تخصص و دانش مشاور املاک خود بهره بگیرید. یک مشاور املاک قادر است با بررسی دقیق شرایط هر شخص، بهترین و درست ترین راهکار را به او پیشنهاد دهد.
• در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر از پروژه های موجود در بازار ونکوور، و تصمیم گیری در مورد پیش خرید، میتوانید با من تماس بگیرید. سالها دانش و تجربه من در اختیار شماست.

Continue Reading
Click to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

error: Content is protected !!