املاک در کانادا

صفر تا صد پیش خرید ملک در کانادا : مزایا و معایب

Published

on

اخبار_کانادا اخبار_ونکوور

یکی از شاخه های جذّابِ سرمایه گذاری مسکن در کانادا، به ویژه در شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر، پیش خرید املاک است. علیرغم جذابیّت فراوان، متاسفانه در میان بیشتر مردم، آگاهی کافی از کمّ و کیف موضوع وجود ندارد. در برخوردهای روزانه، صفحات وبلاگ ها و شبکه های اجتماعی اینترنتی، هر از چندگاه پرسشی هایی از سوی علاقه مندان به این زمینه مطرح میشود که محور عمدۀ آنها پیرامون منافع و مخاطرات این نوع سرمایه گذاری است. از همین رو با هدف پاسخگویی اگر نه به تمام، که بخشی از این پرسش ها و زدودن دغدغه های جامعۀ ایرانی دربارۀ این موضوع، نوشتاری را که پیش رو دارید تهیه نموده ام. امید است که مفید باشد. 

این نوشته نخستین بار در سپتامبر ۲۰۱۵ (شهریور ۹۴) تحت نام پیش خرید ملک در کانادا (http://housingincanada.blogfa.com/post/134) به رشتۀ تحریر در آمد. نسخۀ دوم با تغییراتی به نام بهترین زمان پیش خرید؟ (http://housingincanada.blogfa.com/post/185) در نوامبر ۲۰۱۹  (آبان ۹۸ انتشار یافت. با توجه به تغییرات پیوسته بازار املاک، نیاز به بازنگری هر از چندگاه این مقاله نیز ضروری می نماید. آنچه در بازنویسی سال ۲۰۲۱ این مطلب در نظر گرفته شده، همانند همان بازنگری سال ۲۰۱۹، در درجه نخست وضعیت بازار املاک ونکوور در این یک سال اخیر و نیز پیش بینی شرایط بازار تا پایان سال جاری و نیز سال ۲۰۲۲ بوده است. مطالعۀ این نوشته به آنان که مایل به پیش خرید ملک/آپارتمان در ونکوور بزرگ هستند، توصیه میشود. 

*    *    *    *    * 

 

 

 

 

استاد معماری و شهرسازی ما در دانشگاه میگفت شهر یک موجود زنده است. ساختمانها و معابر و هر آنچه در دل شهر جا دارد همواره در حال تغییرند و به همین دلیل موجب دگرگونی چهره شهر میشوند.  

بازار مسکن را نیز به گونه ای میتوان به همان جانداری تشبیه کرد که ماه به ماه با تغییرات خود شکلی تازه میگیرد که شاید حتی شباهتی به چهره شش ماه پیش خود نیز نداشته باشد. 

بازار املاک ونکوور در این روزها، یعنی فوریه ۲۰۲۱ (بهمن ۹۹)  دوران متفاوتی را میگذراند که شباهتی به یک سال پیش خود ندارد. در طول سال ۲۰۲۰ جهان به دلیل شیوع ویروس کرونا شاهد دگرگونی های وسیعی در روابط فردی و اجتماعی و همچنین شرایط اقتصادی بود. بازار املاک ونکوور نیز به عنوان زیر مجموعه ای کل جهان، از این شوک مصون نماند. در حالیکه بازار املاک این شهر سال ۲۰۲۰ را با روندی متداول و مشابه سایر سالها شروع کرده بود، پدیده کووید در میانه ماه مارچ و با شروع تعطیلی های گسترده در کانادا قدرت خود را تمام قد به رخ کشید. در کنار نگرانی از بیکاری گسترده و نا مشخص بودن افق اقتصادی پیش رو برای ماههای آتی، جدال مرگ و زندگی نیز توجه مردم را از خرید ملک به مسایلی حیاتی تر هدایت کرد. 

از میانه ماه مارچ و شروع تعطیلات تقریبا سراسری در ونکوور، معاملات املاک تقریباً به توقف کامل رسید. تعداد خانه های فروخته شده از نیمه مارچ تا پایان اپریل به شدت سقوط کرد. پیش بینی های نگران کننده از چپ و راست از سوی کارشناسان، بانکها و موسسات معتبری مانند CMHC   تصویری تیره و تار از بازار مسکن در سراسر کانادا به دست میداد. به طور نمونه، یکی از این گزارشات میزان سقوط بهای املاک در شهرهای بزرگ مانند ونکوور را بین ۱۵ تا ۳۰ درصد برآورد میکرد. ) https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/housing-observer-online/2020-housing-observer/2020-housing-market-outlook-special-edition 

اما در عمل و پس از فروکش کردن شوک اولیه در برابر بیماری، و یافتن ساز و کارهای جدید در مهار بیماری، از اوایل ماه می و سپس در جون معاملات مسکن نه فقط به حالت عادی برگشت، که بازار شاهد هجوم سیل آسای خریداران به بازار مسکن شد. 

عوامل متعددی دست به دست هم دادند تا داغی این بازار هرچه بیشتر شود. پایین آمدن نرخ بهره وامهای مسکن، تاخیر بازار بهاری و انتقال آن به فصل تابستان، نیاز آپارتمان نشینان به داشتن فضاهای امن تر از نظر بهداشتی و بزرگتر برای کار از منزل، همه و همه دست به دست هم داد تا روند رشد قیمت خانه های مستقل تکواحدی و نیز تاون هاوس ها با سرعتی غافلگیر کننده حرکت صعودی خود را شروع کنند. بخش آپارتمان در این میانه به خاطر کاهش تقاضا و افزایش عرضه شاهد رکود و حتی کاهش اندک قیمت بود. هر چند در ماههای پایانی سال این روند متوقف شد و بازار خرید و فروش آپارتمان نیز رونق گرفت و به دنبال خانه و تاون هاوس، هر چند نه به آن شدت، قیمتهای آن اندکی بالا رفت. 

در این میانه سازندگان آپارتمانها که عمدتا واحد های خود را پیش فروش میکنند نیز دچار همین شوک بازار شدند. بازار پیش خرید از اواخر سال ۲۰۲۰ رو به آرامش رفته بود. پیدایی کرونا موجب سکون بیشتر شد. سازندگان در آن مقطع با تخفیف ها و شرایط بهتری سعی در حفظ بازار داشتند. این روند همانند سایر بخشهای بازار مسکن در فصل پاییز رو به تغییر گذاشت و خریداران بیشتری برای واحدهای پیش فروش پیدا شدند. میتوان گفت که هم اکنون بازار پیش خرید آپارتمان و تاون هاوس رونق نسبی خوبی دارد. 

یکی از دلایل رونق بازار پیش خرید بالا رفتن ناگهانی قیمت خانه و تاون هاوس بود. برای گروهی از مردم خرید خانه دیگر قابل دسترس نبود و بنابراین تصمیم به پیش خرید با قیمت ثابت گرفتند. از سوی دیگر امید به مهار کرونا به یاری واکسن، چشم انداز مناسبی از باز شدن درهای کانادا به روی مهاجرین و دانشجویان غیر مقیم ایجاد کرده است. این گروهها بزرگتری مشتریان بازار خرید یا اجاره آپارتمان هستند. 

آنچه دانستن آن دارای اهمیت است، احتمال قطعی بالا تر رفتن قیمت آپارتمانهای پیش خرید در آینده نزدیک است. از یک سو بازار پیش خرید معمولا پس از شش ماه خود را با بازار مسکن متعادل میکند. از سوی دیگر از ابتدای سال ۲۰۲۱ بهای مصالح ساختمانی رو به رشد گذاشته است. در فاصله بین ماههای اکتبر تا فوریه قیمت چوب بین ۲۵ تا ۶۰ درصد رشد داشته است. این افزایش قیمت اقلام عمده ساختمانی مانند شیشه، مس (کابل و سیم برق)، لوازم لوله کشی و سایر موارد را در بر گرفته است. اهمیت افزایش بهای چوب زمانی برجسته میشود که بدانیم بخش عمده ای از ساخت و ساز منازل مسکونی در کانادا را اسکلت های چوبی تشکیل میدهند. 

هم اینک شاید برای گروه بسیاری این سوال مطرح باشد که آیا زمان مناسب برای پیش خرید هست یا نه؟ پاسخ به این سوال بستگی به وضعیت و هدف خریدار دارد. نمیتوان پیش خرید را برای هر کسی توصیه کرد. شاید برای فردی خرید ملک حاضر و آماده انتخاب مناسب تری باشد و برای فردی دیگر، پیش خرید بهترین گزینه باشد. صرفنظر از این نکته، میتوان گفت به دلایلی که در بالا ذکر شده،‌ از هم اکنون تا سه ماه آینده زمان مناسبی برای پیش خرید ملک باشد.  

پیش خرید ملک یک سرمایه گذاری اقتصادی است. چه برای آنان که هدفشان سکونت و استفاده شخصی است، و چه آنان که قصد فروش مجدد یا اجاره دادن ملک آیندۀ خود را دارند، هدف نهایی دستیابی به سود است. گروه نخست چشم به افزایش ارزش ملک خود در دراز مدت دارند، و گروه دوم برای سودهای کوتاه یا میان مدت (بین دو تا پنج سال) برنامه ریزی میکنند. با توجه به این امر، مانند هر سرمایه گذاری و فعالیت اقتصادی دیگر، ریسک های مثبت و منفی با این کار همراه هستند که بررسی و آگاهی از آنها پیش از تصمیم گیری نهایی دارای اهمیت می باشد.  

پیش خرید برای هر نوع ملکی امکان پذیر است. از خانه های مستقل تکواحدی (ویلایی) و منازل ردیفی یا همان تاون هاوس گرفته تا آپارتمانهای چوبی چهار تا شش طبقه و یا برجهای بتنی چند ده طبقه، شرایط پیش خرید تمام این املاک کم و بیش با یکدیگر مشابه است. تنها تفاوت عمده در زمان بازگشت سرمایه می باشد که برای آپارتمانهای برجهای بتنی بین سه تا پنج سال و برای سایر پروژه های کوچکتر و سبک تر مانند آپارتمانهای چوبی یا تاون هاوس ها بین چندین ماه تا دو یا سه سال متغیر است. 

پرسشی که برای سرمایه گذاران در پیش خرید ملک معمولا پیش می آید، آیندۀ بازار است. خریدار میخواهد بداند در زمان تحویل ملک قادر به فروش آن در مدت زمانی منطقی خواهد بود؟ آیا ممکن است شرایط بازار به گونه ای باشد که ملک خریداری شده بدون مشتری بماند و حتی نتوان آن را اجاره داد؟ 

برای پاسخ به این پرسش لازم است اطلاعات مختصری در مورد رشد جمعیت در ونکوور و نیاز به مسکن ارائه شود: 

نیاز به مسکن در کانادا 

طبق سرشماری سال ۲۰۱۶ در کانادا، نزدیک به ۲۲ درصد جمعیت این کشور را مهاجرین، یعنی افرادی که خارج از کانادا متولد شده اند، تشکیل میدهد. طبق این آمار، در سال ۲۰۱۶  از جمعیت نزدیک به سی و چهار و نیم میلیون نفری کانادا، هفت درصد یعنی حدود دو میلیون و چهارصد هزار نفر در ونکوور زندگی میکردند. در عین حال، از جمعیت هفت و نیم میلیون نفری مهاجرین در سراسر کانادا، نزدیک به یک میلیون نفر یعنی سیزده درصد آنها در ونکوور ساکن هستند. به زبان ساده تر، حدود چهل درصد جمعیت ونکوور را مهاجرین و متولدین خارج از کانادا تشکیل داده اند و نرخ رشد جمعیت مهاجر همواره بالاتر از نرخ رشد متوسط در سراسر کاناداست.  

نگاهی جزئی تر به آمار منتشره از سوی وزارت مهاجرت و شهروندی کانادا بیانگر انتخاب چند شهر مهم به عنوان مقصد بخش بزرگی از مهاجرین در سالهای گذشته است. با استناد به این آمار، از میان بیش از دو و نیم میلیون مهاجر ورودی به کانادا طی یک دورۀ ده ساله (سال های ۲۰۰۵ تا ۲۰۱۴)، نزدیک به ۶۴ درصد (بیش از یک میلیون و ششصد هزار نفر) سه شهر تورنتو، مونترال و ونکوور را برای سکونت اولیه انتخاب کرده اند.  

بین سالهای ۲۰۰۵ تا ۲۰۱۴، بیش از ۳۳۴۰۰۰ نفر مهاجر از خارج از کانادا به شهر ونکوور وارد شده اند که نزدیک به ۱۱ درصد جمعیت مهاجرین را در بر میگیرد. آمار جدیدتر نیز بیانگر آن است که شهر ونکوور بین سالهای ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۶ پذیرای ورود ۱۴۳۰۰۰ مهاجر به بوده است. با نگاهی به این دو آمار میتوان ورود سالانه سی هزار نفر به شهر ونکوور را تخمین زد. اگر مهاجرتهای داخل کشوری را نیز به این رقم اضافه کنیم، میتوان نتیجه گرفت که این رقم فراتر از سالانه سی هزار نفر خواهد بود. 

اگر جمعیت مهاجرین را ترکیبی از خانواده ها و زوج های جوان در نظر بگیریم، شاید رقم سه نفر برای هر خانوار عدد مناسبی به نظر برسد. توسط تعداد افراد خانواده در کانادا در سال ۲۰۱۷ کمتر از سه نفر بوده است).  یعنی شهر ونکوور سالانه به حدود ده تا دوازده هزار واحد مسکونی جدید فقط برای جمعیت مهاجرین نیاز دارد. رشد طبیعی جمعیت شهر را نیز البته باید به این تعداد افزود. 

از سوی دیگر، شهر ونکوور وضعیتی کاملاً متمایز با سایر شهرهای کانادا دارد. محدودیت شدید زمین به واسطۀ عوارض طبیعی، زیبایی و طبیعت منحصر به فرد و آب و هوای ملایم و معتدل دست به دست هم داده تا بازار مسکن ونکوور را به کانون توجه جهانیان تبدیل کند. 

ورود این جمعیت تازه به شهر، نیاز به مسکن را همواره بالا نگه میدارد. حتی اگر بازار در شرایط سکون و رکود نسبی به سر ببرد، باز هم گروههای بسیاری به دنبال مسکن اجاره ای هستند. در سال ۲۰۱۸ نرخ خانه های خالی برای اجاره به یک و دو دهم درصد رسیده که رقم بسیار پایینی است. معمولا برای یک بازار سالم، باید سه درصد خانه ها برای اجاره خالی باشند. پایین بودن این رقم برای شهر ونکوور نشان میدهد که حتی اگر مالکی نتواند یا نخواهد ملک خود را به فروش برساند، هنوز هم میتواند آن را به سرعت و به آسانی اجاره دهد. 

لازم به یادآوری و توجه است که از ماه مارچ ۲۰۲۰ و بسته شدن مرزهای کانادا، تعداد مهاجرین ورودی و نیز دانشجویان غیر مقیم به کل کشور و بالطبع ونکوور کاهش چشمگیری داشته است. این کاهش چشمگیر تا حدودی اجاره بها در ونکوور را کاهش داده. ضمن آنکه یکی از عوامل رکود بازار آپارتمان در نیمه اول سال، همین کاهش تعداد مهاجرین بوده است. هم اکنون با توجه به امیدواری و چشم انداز باز شدن درهای مهاجرت و پذیرش مهاجر بیشتر برای جبران کسری کمبود مهاجر در سال ۲۰۲۰، انتظار میرود بازار اجاره و خرید و فروش آپارتمان در طی سال ۲۰۲۱ و بعد از آن رونق بیشتری بگیرد.  

خرید مسکن در ونکوور شرایطی دارد که عمده ترین آنها، طبیعتاً داشتن نقدینگی است. با توجه به بالا بودن قیمت ملک در ونکوور، گروه بسیار اندکی هستند که توانایی مالی برای خرید نقدی خانه را دارند. بنابراین اکثریت مردم سراغ وام مسکن میروند. معمولاً  وام خرید بین ۶۵ تا ۸۰ درصد ارزش ملک را پوشش میدهد. گرچه در حالات خاص و با توجه به درآمد متقاضی و ارزش ملک، این درصد میتواند بین ۵۰ تا ۹۵ نیز متغیر باشد.  

در شرایط امروزۀ ونکوور، امکان گرفتن وام ۶۵ تا ۸۰ درصدی  برای بسیاری مقدور نیست. دلیل آنهم سخت بودن شرایط دریافت وام مسکن است. در ژانویه ۲۰۲۱ متوسط قیمت املاک مستقل تکواحدی در ونکوور بزرگ به مرز یک میلیون و ششصد هزار دلار نزدیک شده است. از سوی دیگر و به طور تقریبی برای هر صد هزار دلار وام مسکن، باید بیست هزار دلار درآمد سالانه نشان داد. متوسط درآمد خانوار در شهر ونکوور حدود هشتاد هزار دلار در سال است. اگر حتی یک خانواده طبقه متوسط با صدو بیست هزار دلار درآمد سالانه را نیز در نظر بگیریم، سقف وام اعطایی به این خانواده بین ششصد تا هفتصد هزار دلار خواهد بود. یعنی حداکثر حدود چهل تا چهل و پنج درصد بهای متوسط یک خانه ویلایی. روی دیگر سکه این است که این خانواده باید نزدیک به یک میلیون دلار نقدینگی داشته باشد تا بتواند خانه ای مناسب بخرد. تهیه و داشتن این مبلغ برای طبقه متوسط جامعه تا حد بسیار زیادی سنگین و میتوان گفت غیر ممکن است. ضمن آنکه گرفتن تاییدیه بانک برای وامهای با رقم بالاتر، نیازمند درآمدی بالاتر است. پرداخت اقساط یک وام نزدیک به یک میلیون دلاری ماهانه حدود چهار تا پنج هزار دلار خواهد شد که از عهدۀ بسیاری بر نمی آید.  امّا این به معنی بی خانه ماندن مردم نیست. بازار مسکن ونکوور فقط منحصر به املاک چندین میلیون دلاری نیست. هنوز هم در مناطق خوب شهر میتوان با بودجه ای کوچک و درآمدی متوسط، صاحب آپارتمان شد. گرچه افزایش بهای زمین، در حال آشکار ساختن تاثیر خود بر میزان تقاضا و رشد بهای این بخش نیز می باشد.  

در پی رشد شدید و روزافزون بهای زمین و خانه های مستقل تکواحدی در ونکوور طی دهه و به ویژه سالیان اخیر، گروه بزرگی از طبقۀ متوسط از صف خرید خانۀ ویلایی خارج شده و به متقاضیان خرید آپارتمان پیوسته اند. در نتیجه، بازار خرید و فروش و همچنین پیش فروش آپارتمان رونق خوبی دارد. بهای آپارتمان صرفنظر از سال ۲۰۲۰، به میزانی قابل توجه طی سالیان اخیر افزایش پیدا کرده است. با توجه به روند بازار املاک ونکوور و مطالبی که در ابتدای این نوشته به آنها اشاره شد، دور از انتظار نیست که طی سالهای آینده بازار آپارتمان داغتر از اکنون شود و شاهد افزایش بیشتر قیمتها در این بخش باشیم. 

آنچه مسلم است و میتوان به آن اطمینان داشت، تغییر الگوی مالکیت در ونکوور از خانه های مستقل تکواحدی (ویلایی) به سوی آپارتمان و تاون هاوس است. در حقیقت بازاری پر مشتری برای این بخش در سالهای آتی پیش بینی میشود. 

پس از این مطالب مقدماتی، در این بخش روال عمومی چگونگی پیش خرید آپارتمان بیان خواهد شد. پس از آن، نوبت به بررسی ریسک های منفی و در نهایت مثبت این امر خواهد رسید. 

 

روال عمومی پیش خرید آپارتمان: 

سازندگان پروژه های آپارتمانی معمولاً مدتها قبل از شروع عملیات ساختمانی، بازاریابی و پیش فروش واحد های خود را آغاز میکنند. پیش نیاز این کار، طی مراحلی قانونی و تهیه مدارکی است که از حوصلۀ این مقاله خارج است. بدون وجود این مدراک، سازنده حق تبلیغات و آغاز فروش را ندارد. 

برای اولین سری از واحدهای عرضه شده معمولا امتیازاتی برای خریداران در نظر گرفته میشود. به عنوان نمونه میتوان به تخفیف در قیمت، امکان خرید با پیش پرداخت کمتر از معمول، و ارتقای مصالح نازک کاری و لوازم خانگی بصورت رایگان اشاره کرد. این کار هم جنبۀ تبلیغاتی و هم مالی دارد. سازنده میخواهد در همان اولین هفته های بازاریابی، تعداد هر چه بیشتری از واحد ها را به فروش برساند. با این کار، بانک زودتر و راحت تر تسهیلات مالی را در اختیار سازنده قرار میدهد. معمولا بانکها منابع مالی را زمانی در اختیار سازنده پروژه قرار میدهند که بیش از پنجاه درصد واحد ها فروش رفته باشند. از سوی دیگر، فروش سریع واحد ها عاملی برای تبلیغ و تشویق سایر خریداران خواهد شد تا به سمت پروژه جذب شوند. با توجه به شرایط بازار که هم اکنون برای پیش خرید متقاضی زیادی وجود ندارد، سازندگان باید تلاش بیشتری برای رسیدن به مرز فروش مورد نیاز برای دریافت تسهیلات مالی به خرج دهند. 

میزان پیش پرداخت برای هر واحد، معمولاً  بیست درصد است. البته همانگونه که اشاره شد، در سالهای داغ بازار این پیش پرداخت به بیست و پنج و یا سی درصد هم رسیده بود. در شرایط عادی، در پاره ای موارد، ممکن است سازنده برای مدت کوتاهی در ابتدای بازاریابی برای جذب خریدار بیشتر، با پیش پرداخت کمتر مانند پانزده درصد نیز قرارداد ببندد. برخی از سازندگان نیز با پانزده درصد پیش پرداخت موافقت میکنند. این ودیعه طی اقساط پنج درصدی از سوی خریدار پرداخت میشود. همیشه پنج درصد هنگام امضای قرارداد از سوی سازنده مطالبه میگردد. موعد پنج درصد دوم معمولاً بین دو تا چهار ماه پس از عقد قرارداد، پنج درصد سوم، بین شش تا هشت ماه بعد و پنج درصد آخر بین دوازده تا هجده ماه پس از عقد قرارداد دریافت میشود، البته برای افرادی که اقامت یا شهروندی کانادا را نداشته باشند، پنج درصد بیشتر ودیعه مطالبه میشود.    

پس از این شرح مختصر از روند پیش فروش آپارتمان، نوبت به برشمردن ریسکها می رسد. در زبان فارسی معمولا واژۀ ریسک بار معنایی منفی با خود به همراه دارد. ذهن بیشتر ما با شنیدن این کلمه به ضرر و زیان می اندیشد. در حالیکه ریسک میتواند منفی (زیان-خطر) و یا مثبت (سود-فرصت) باشد. بنابراین در این مقاله هر دو کلمه به کار برده شده است.  

 

ریسک های منفی (خطرات و زیان های احتمالی): 

یک عدم ساخت پروژه یا ورشکستگی شرکت سازنده: یکی از مسائلی که ممکن است خریدار با آن مواجه شود، عدم ساخت پروژه به هر دلیلی مانند ورشکستگی سازنده است. اگرچه چنین امری معمولا کمتر رخ میدهد، ولی باید آن را جزو ریسک های منفی برشمرد. نکته مهم این است که سازندگان واحدهای مسکونی حق استفاده از پول پیش پرداخت تا زمان تکمیل عملیات ساختمانی را ندارند. در اصل این مبلغ در یک حساب امانی نزد وکیل یا شرکت املاکی که فروش واحد ها را برعهده دارد باقی می ماند. حتی در صورت اعلام ورشکستگی و تعطیلی شرکت سازنده، مبلغ پیش پرداخت به خریدار بازگردانده میشود. بنابراین نگرانی بابت از بین رفتن اصل سرمایه نیست. از آنجا که سودی به این پول تعلق نمیگیرد، خریدار به نوعی دچار زیان میشود. از سوی دیگر فرصت از دست رفتۀ شانس سرمایه گذاری در دیگر پروژه ها بر نخواهد گشت. به احتمال زیاد در فاصله پیش خرید تا پس گرفتن پول بهای ملک های دیگر بالاتر رفته است و خریدار با بودجه قبلی قادر به یافتن ملکی مشابه نخواهد بود. تمام این ها در کنار سرخوردگی به خاطر فسخ معامله و نیز انرژی و زمانی است که باید صرف جستجو و یافتن ملک دیگری کرد. بنا براین گرچه بسیار بعید، ولی باید این ریسک را در نظر داشت. معمولا سازندگان برجهای بتنی از شرکتهای بسیار توانمند و با اعتبار هستند که به ندرت دچار چنین مشکلاتی میشوند. یکی از کارهای مشاور املاک شناخت کافی و اطمینان از توانایی سازنده در تکمیل پروژه است. 

دو تاخیر در تحویل نهایی: تاخیر در تحویل نهایی پروژه یکی دیگر از ریسکهای منفی است که باید در نظر داشت. معمولا در قرارداد های مفصّل پیش خرید، بندهایی در رابطه با تاخیر از سوی سازنده در نظر گرفته شده. خریدار حتما بهتر است قبل از تصمیم نهایی برای عقد قرارداد، این بند ها را بطور دقیق و عمیق مطالعه کند و با وکیل نیز مشورت نماید. این را در نظر داشته باشید که زمان تحویل واحد، تقریبی است و ممکن است ماهها و به ندرت یک سال یا بیشتر هم به تاخیر بیفتد. بنابراین برنامه های مالی و نیز نقل مکان احتمالی را باید طوری تنظیم کرد که انعطاف پذیر باشد. قاعدۀ کلی این است که سازنده مایل است هرچه زودتر پروژه را تکمیل کرده، تحویل خریدار بدهد تا با دریافت کامل پول خود، به سراغ پروژه های بعدی برود. بنابراین تاخیر در پروژه برای سازنده به هیچ وجه مطلوب نیست. اما گاهی مسایل پیش بینی نشده در سر راه پروژه میتواند موجب تاخیر در پروژه بشود. 

سه کاهش قیمت ها نسبت به زمان خرید: چنانچه از زمان امضای قرارداد تا زمان تحویل ملک که معمولا زمانی بین یک تا حتی چهار یا پنج سال طول میکشد، وضعیت بازار املاک به نحوی تغییر کند که قیمتها کاهش یابند، خریدار معمولا راه بازگشتی ندارد و طبق قرارداد موظف به پرداخت قیمت کل و انتقال سند به نام خود می باشد. در چنین حالتی ممکن است تهیه وام مسکن با مشکل روبرو شود. یعنی بانک که قرار بوده مثلا تا هشتاد درصد قیمت پیش خرید را وام بدهد، اکنون فقط هشتاد درصد قیمت روز را که پایین تر از قبل می باشد، پوشش میدهد. در چنین حالتی خریدار باید نقدینگی کافی برای پر کردن شکاف ایجاد شده را داشته باشد. در صورت عدم توانایی در انتقال سند، سازنده میتواند پول پیش پرداخت را ضبط نموده، و حتی در صورت فروش ملک با قمیتی پایین تر از قبل، اختلاف قیمت یا ضرر خود را نیز از خریدار مطالبه نماید. بطور مثال هنگام خرید یک واحد پانصد هزار دلاری، بانک توافق میکند که هشتاد درصد ارزش ملک را که معادل چهارصد هزار دلار می باشد به صورت وام در اختیار خریدار قراردهد. بیست درصد باقیمانده هم به تدریج و توسط خریدار به سازنده پرداخت شده است. حال اگر هنگام تحویل ملک قیمت به چهارصد هزار دلار سقوط کرده باشد، بانک فقط هشتاد درصد ارزش روز،  یعنی سیصد و بیست هزار دلار وام پرداخت خواهد کرد و خریدار دچار هشتاد هزار دلار کسری بودجه خواهد شد. البته شرایط بازار ونکوور به غیر از زمان سقوط مالی سال ۲۰۰۹، کمتر چنین تجربه ای داشته و معمولا و در تمام موارد بهای واحد در زمان تحویل بالاتر از زمان پیش خرید است. 

چهار عدم تایید وام به علت تغییر شرایط در زمان تحویل: یکی دیگر از مخاطرات پیش خرید، تغییر شرایط وامدهی به ضرر وام گیرنده است. ممکن است خریداری که با شرایط خوب شغلی امروز میتواند تاییدیۀ وام بگیرد، تا زمان تحویل ملک به علت از دست دادن شغل و یا کاهش درآمد، موفق به اخذ وام نشود. در حالتی دیگر، ممکن است شرایط وام دهی بانکها در طول چند سال دشوار تر بشود و خریدار نتواند وام مورد نظر خود را به دست آورد. تصور کنید در روز پیش خرید بانکها با اعطای هشتاد درصد وام موافق باشند، ولی دو سه سال بعد و در زمان تحویل واحد، سقف وام را به هفتاد درصد کاهش داده باشند. در صورت ثابت ماندن قیمت ها، این مساله برای خریداری که نقدینگی کافی برای پر کردن ده درصد فاصله را نداشته باشد، مشکل ساز خواهد شد. این ریسک منفی تنها در صورتی خنثی خواهد شد که افزایش قیمتها باعث جبران کاهش میزان وام بشود. برای مثال، همان واحد پانصد هزار دلاری در صورت تغییر شرایط وام دهی از هشتاد درصد ارزش ملک به هفتاد درصد آن، باعث ایجاد فاصله ای پنجاه هزار دلاری برای خریدار خواهد شد. پر شدن این شکاف، در صورتی امکان پذیر است که ارزش روز ملک هنگام تحویل مثلاً پانصد و هفتاد هزار دلار باشد. در این صورت، بانک همچنان وامی چهارصد هزار دلاری در اختیار خریدار خواهد گذاشت. یعنی رشد قیمتها کمبود بودجۀ خریدار را جبران میکند. به عنوان یک اصل، بهتر است خریدار حاشیه اطمینان کافی برای موعد تحویل ملک داشته باشد تا جلوی ضرر و زیان احتمالی گرفته شود. 

 

ریسک های مثبت (فرصت ها و منافع احتمالی): 

یک دریافت یک واحد نوساز: یکی از مزایای پیش خرید، دریافت یک آپارتمان نوساز است. طبیعی است که یک واحد نوساز مشکلات بسیار کمتر و هزینه نگهداری پایین تری در قیاس با آپارتمانهای قدیمی تر دارد. اگرچه در ابتدای امر ممکن است ایراداتی کوچک و یا حتی بزرگ در ساختمان دیده شود، ولی برطرف کردن آنها بر عهدۀ سازنده است. معمولا طی دو سه ماه پس از تحویل واحد، مشکلات ریز و درشت ساختمان نیز برطرف میشوند. 

دو گارانتی های ارائه شده: یک واحد نوساز در استان بریتیش کلمبیا با ضمانت نامه هایی  همراه است که در اصطلاح رایج به آنها گارانتی های دو-پنج-ده ساله میگویند. این پوشش در حقیقت نوعی بیمه است که برای یکسال کلیه معایب ساختمان را در بر میگیرد. سیستمهای برقی و مکانیکی تا دو سال، بدنۀ ساختمان (دیوارهای خارجی و سقف و در و پنجره ها) تا پنج سال و اسکلت (سازه) ساختمان تا ده سال ضمانت دارند. بنابراین اگر مشکلات فنی در ساختمان ایجاد شود، سازنده موظف به رفع آنها می باشد. معمولاَ سازنده های معتبر از گارانتی های قانونی نیز فراتر میروند و برای رضایت مشتری، حتی خدماتی را که تحت پوشش این قانون نیست نیز برعهده میگیرند. بنابراین خرید از یک سازندۀ معتبر و خوشنام یکی از اصول اولیۀ پیش خرید است. 

سه خرید به قیمت پایین تر: همانطور در بخش پیشین این نوشتار اشاره شد، سازندگان در ابتدای زمان معرفی پروژه، امتیازات و تخفیف هایی برای خریداران سری اول در نظر میگیرند. علاوه بر این تخفیف ها، معمولاَ قیمت ها را از زمان آغاز عملیات ساختمانی پروژه افزایش میدهند. بنابراین خریداران زود هنگام علاوه بر تخفیف های معمول، بهایی کمتر از دیرتر آمدگان میپردازند. 

چهار خرید به قیمت ثابت در صورت افزایش قیمت ها: در بازاری که قیمت ها سیر صعودی داشته باشند، خرید به قیمت ثابت یک دستاورد بزرگ است. تجربۀ سالیان گذشته به غیر از مواردی استثنایی در یک مقطع زمانی خاص، نشان داده که از زمان پیش خرید تا زمان تحویل ساختمان، قیمتها افزیش می یابند. نکتۀ قابل توجه در این است که حتی افزایش اندک قیمت، باعث سود سرشار برای خریدار خواهد شد. برای درک بهتر، به همان مثال واحد پانصد هزار دلاری برمیگردیم. ودیعۀ پرداختی بیست درصدی برای این ملک، به تدریج و طی یکسال، صد هزار دلار خواهد بود. اگر بهای چنین واحدی در زمان تحویل فقط به ششصد هزار دلار رسیده باشد که نه فقط دور از انتظار نیست، بلکه رقمی دست پایین است، خریدار روی پیش پرداخت صد هزار دلاری خود، پنجاه هزار دلار سود برده است. اگر این سود پنجاه درصدی بطور متوسط طی یک سال و نیم نصیب خریدار شده باشد، یعنی سالانه حدود سی و سه درصد سود به دست آمده است. در سناریوهای ایده آل تر، اگر پیش پرداخت ده درصد باشد، میتوان به صد درصد سود در همین مدت رسید که به معنی نرخ بازگشت بالای پنجاه درصد در سال خواهد بود. چنین سودهایی برای بازار کانادا با نرخ متوسط سالانۀ دو درصد تورم، بی نظیر است. البته محاسبه دقیق و پیش بینی سود برگشتی نیازمند مطالعات عمیقی در رابطه با محل خرید، زمان خرید، اعتبار شرکت سازنده، وضعیت کنونی و آیندۀ بازار املاک و غیره دارد که شرح آنها در این مقاله نمی گنجد و باید توسط مشاور با تجربه و آگاه برآورد شود. 

پنج عدم پرداخت اصل و بهرۀ وام مسکن، شارژ ماهانۀ آپارتمان، عوارض نوسازی و مالیات در ابتدای امر: این امتیاز برای کسانی مناسب است که به هر دلیلی مایل یا قادر به پرداخت اقساط وام و هزینه های ساختمان طی سالهای انتظار برای تحویل نمی باشند. ممکن است خریداری در زمان پیش خرید در یک آپارتمان استیجاری زندگی کند که مبلغ اجارۀ آن بسیار کمتر از مجموع اقساط وام و شارژ ماهانه و مالیات سالانۀ ملک باشد. در این صورت فشار مالی کمتری بر روی او خواهد بود. 

شش خرید ملک با پیش پرداخت اندک: گاهی ممکن است خریدار توانایی مالی برای پیش پرداخت های متداول سی تا چهل درصدی برای خرید ملک را بصورت یک جا نداشته باشد. پرداختهای زمان بندی شده و تدریجی تا سقف پانزده یا بیست درصد از بهای ملک در طی یک دورۀ یک ساله یا بیشتر،‌ به خریدار فرصت تهیه نقدینگی میدهد. این فرصت تنفس به خصوص برای کسانی که نیاز به فروش ملک دیگری دارند مناسب است تا با فروش دیرتر ملک، و با توجه به افزایش قیمتها در طول زمان، شانس فروش آن ملک به قیمت بالاتری را داشته باشند. علاوه بر این، خریدار دو یا سه سال فرصت دارد تا برنامه های خود برای تامین منابع مالی را به اجرا بگذارد. 

هفت انتخاب مصالح نازک کاری (کاشی، سرامیک، موکت، کابینت آشپزخانه، لوازم خانگی، رنگ اتاقها و غیره): معمولا هنگام پیش خرید آپارتمان، سازنده به خریدار حق انتخاب میدهد تا از میان رنگها و طرحهای موجود، مصالح مورد نظر خود را انتخاب کند. این امر به خریدار امکان میدهد تا واحدی تا حد امکان نزدیک به سلیقۀ خود داشته باشد. در حالیکه خرید یک واحد ساخته شده و تغییر آن به طرحهای دلخواه بسیار هزینه بر و گاه ناممکن است. 

هشت حق فسخ قرارداد در هفت روز نخست: هنگام امضای قرارداد، خریدار موظف است چکی به مبلغ پنج درصد بهای خرید را به سازنده تحویل دهد. ولی این فرصت را نیز دارد که طی هفت روز تصمیم نهایی برای خرید یا عدم خرید را بگیرد. در حقیقت طی این هفت روز واحد مورد نظر برای خریدار محفوظ می ماند. در پایان یک هفته، چنانچه خریدار هنوز مایل به انجام پیش خرید باشد، قرارداد نهایی خواهد شد. 

نه امنیت سرمایۀ اولیه: بر خلاف سایر بازارهای سرمایه گذاری نظیر سهام،  اصل سرمایه در این پیش خرید آپارتمان محفوظ می ماند. تصور عموم این است که سازنده از این پول برای ساخت پروژه استفاده میکند، که البته تصور درستی نمی باشد. طبق قانون، ودیعه های پرداختی خریداران در حسابهای امانی نگه داری میشود و سازنده حق برداشت از آن را تا زمان تکمیل ساختمان ندارد. این نکته از یک دیدگاه از ویژگیهای مثبت پیش خرید است. اما در عین حال بنا به دلایلی که در بخش ریسک های منفی ذکر شد، میتواند تبعات منفی نیز داشته باشد. 

ده امکان واگذاری قرارداد: برخی از سازنده ها تحت شرایطی به خریدار اجازه میدهند تا واحد خود را پیش از تکمیل ساختمان و تحویل آن، به غیر واگذار کند. چگونگی این واگذاری باید در متن قرارداد پیش خرید ذکر شده باشد. این فرصت مناسبی برای کسانی است که سرمایه کافی برای پیش خرید دارند، ولی مایل به درگیر شدن در مسائل تایید وام و انتقال ملک به نام خود نمی باشند. شرایط و ضوابط هر سازنده با دیگری برای اعطای مجوز واگذاری متفاوت است. بنابراین اگر خریداری چنین قصدی دارد، باید از ابتدا سازنده ای را که چنین امکانی را به او میدهد بیابد. از سوی دیگر گاهی شرایط واگذاری قرارداد چنان محدودیت های دست و پاگیری دارد که عملا سرمایه گذار با وجود اجازه سازنده هم توانایی فروش واحد خود را ندارد. بنابراین توصیه شخصی من به سرمایه گذاران این است که روی این امکان حساب باز نکنند تا از ضرر و زیان احتمالی آنها پیشگیری شود.  

یازده درد سر کمتر: پیش خرید آپارتمان و فروش آن پس از تحویل، در مقایسه با سایر سرمایه گذاری های مسکن مانند خرید و اجاره دادن ملک، دردسر های کمتری دارد. مهمترین امتیاز آن، رهایی از سر و کله زدن با مستاجر و روبرو شدن با ریسکهای منفی مانند عدم پرداخت اجاره یا صدمه رسانی به واحد استیجاری می باشد. 

دوازده امکان اجاره دهی سریعتر و آسان تر: چنانچه شخصی مایل به ورود به بازار اجاره باشد، معمولا میتواند واحد خود را در مقایسه با املاک قدیمی تر، با قیمتی بالاتر و زمان انتظار کوتاهتر اجاره دهد. ساختمانهای نوساز هم به دلیل شهرت، و هم به دلیل تمیز و نو بودن، خواهان بیشتری بین متقاضیان اجاره دارند.  

سیزده استفاده از مصالح و تکنولوژی های جدید تر در ساختمانهای نوساز: ساختمانهای نوساز معمولا دارای سیستمهای برقی و مکانیکی به روز تر و کارآمد تری هستند. مصرف انرژی در آنها کمتر است. لوازم خانگی نصب شده و مصالح نازک کاری انتخابی، به روز و نزدیکتر به سلیقۀ بازار هستند. تمامی این موارد چه هنگام فروش واحد و چه هنگام اجاره دادن آن، از چشم دور نخواهد ماند و تاثیر مثبتی در سرعت فروش و بازگشت سرمایه خواهد داشت. 

 

و چند نکتۀ مهم پایانی: 

  • میتوان گفت که شاید بهترین زمان برای پیش خرید همین حالا تا سه ماه آینده (اواسط بهار) باشد 
  • انتخاب منطقه و محل، و نیز نقشۀ مورد پسند بازار سهم به سزایی در تضمین سرمایه گذاری خریدار دارد. 
  • خرید از سازندگان خوش نام و معتبر، امنیت سرمایه گذاری و بازگشت مطلوب را به ارمغان خواهد آورد. 
  • مشاورین املاک دانا و با تجربه میتوانند بهترین راهنمایی را در زمینه های فوق ارائه دهند. 
  • خریداران املاک در کانادا برای بهره گیری از تخصص و دانش مشاورین املاک هیچ هزینه ای پرداخت نمیکنند. این یعنی در اختیار داشتن یک سرویس رایگان با نتیجه ای شگفت انگیز 
  • خرید یا پیش خرید ملک در کانادا به هیچ وجه موجب اعطای اقامت این کشور به خریدار نخواهد شد. چنانچه هدف شخصی اخذ اقامت کاناداست، می بایست راههای دیگری را بررسی نماید. 
  • مطالبی که در این مقاله ارائه گردیده، فقط به منظور اطلاع رسانی و بیان قواعد کلی می باشد و به هیچوجه نمی بایست مبنا و معیار پیش خرید از یک سازنده باشد. چنانچه مایل به پیش خرید ملک هستید، حتماً و حتماً از تخصص و دانش مشاور املاک خود بهره بگیرید. یک مشاور املاک قادر است با بررسی دقیق شرایط هر شخص، بهترین و درست ترین راهکار را به او پیشنهاد دهد. 
  • در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر از پروژه های موجود در بازار ونکوور، و تصمیم گیری در مورد پیش خرید، میتوانید با من تماس بگیرید. سالها دانش و تجربه من در اختیار شماست. kavehrealtor@gmail.com   

نویسنده کاوه مظفری

 

Click to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Chinese (Simplified)SpanishFrenchHindiArabicTurkishPersianEnglish

Trending

error

این سایت رو دوست دارید؟ پس به بقیه هم معرفی کنید

error: Content is protected !!